一、抵押土地上的商品房可否预售

商品房预售涉及的抵押土地问题

当土地使用权设定了抵押之后，确实允许办理预售许可证书。

然而，我们必须首先落实解押事宜，房地产开发商通常会依据自身的销售进展情况，逐步完成各个楼座的解押工作。关于办理房屋预售许可证所需要满足的条件可向当地的房管管理机构进行详细了解；倘若是土地或者正在建设中的项目实施了抵押，则绝对无法申领预售许可证书。这主要是因为一旦取得该类预售许可证书，即意味着将潜在的抵押风险转移到了广大购房者身上，这种行为是法律所严令禁止的。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、抵押土地上的商铺可否进行销售

一般情况下，抵押土地上的商铺在符合一定条件下可以进行销售。若商铺的抵押已办理登记，且经抵押权人同意，那么可以进行销售。因为抵押只是限制了土地及地上建筑物的转让，需经抵押权人同意以保障其债权安全。但如果抵押未办理登记，根据相关法律规定，抵押可能不发生效力，此时商铺的销售相对较为自由，但仍需遵循其他法律法规的规定，如不动产交易的相关程序等。总之，要根据具体的抵押登记情况及相关法律规定来判断抵押土地上的商铺是否可以进行销售。

三、抵押土地的商品房预售条件

抵押土地的商品房预售需满足以下条件：其一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。其二，持有建设工程规划许可证和施工许可证。其三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。其四，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。只有同时满足这些条件，抵押土地上的商品房方可进行预售。

土地使用权抵押后，可办预售许可，但需先解押。开发商会根据销售进度逐步解押楼座。了解办预售许可条件可咨询当地房管。土地或在建项目抵押，不得申领预售许可，因涉及转移抵押风险给购房者，属违法行为。